OPERAT — mode d'emploi de la déclaration ADEME

OPERAT est la plateforme officielle prévue à l'article R. 174-31 du Code de la construction et de l'habitation. Elle est exploitée par l'ADEME (Agence de la transition écologique) pour le compte du MTECT, et accessible à l'URL operat.ademe.fr. C'est l'unique guichet déclaratif du dispositif Éco Énergie Tertiaire : aucune autre forme de transmission (mail, courrier, plateforme tierce) n'est juridiquement valide.

Trois fonctions cumulées

• Registre déclaratif. Chaque EFA (Entité Fonctionnelle Assujettie) y est inscrite, avec ses surfaces, ses activités, ses consommations annuelles et son année de référence.
• Moteur de calcul. OPERAT applique automatiquement la modulation climatique (par station météo Météo-France rattachée à l'adresse) et calcule les objectifs -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 selon la méthode Crelat (valeur relative) ou Cabs (valeur absolue).
• Espace numérique tertiaire (ENT). Depuis l'arrêté du 1er août 2025, OPERAT héberge également l'attestation numérique annuelle — il n'y a plus de PDF figé : l'attestation est directement générée et publiée sur la plateforme.

Évolutions 2025-2026

L'arrêté Valeurs Absolues VI (publié au JO le 6 septembre 2025, applicable depuis le 7 septembre 2025) a introduit la logique USE variable pour les bureaux : la consommation cible est désormais décomposée en une part variable (densité d'occupation, postes/m²) et une part quasi-fixe (heures d'usage). Jusqu'au 1er juillet 2026, l'évaluation publique fondée sur l'attestation reste optionnelle pour laisser le temps aux assujettis de fiabiliser leurs données.

Le périmètre d'assujettissement est défini à l'article R. 174-22 du CCH. Sont concernés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée ≥ 1 000 m².

Trois profils de déclarants

• Le propriétaire occupant : il déclare seul l'ensemble des consommations et surfaces de son EFA.
• Le bailleur (foncière, SCI, copropriété tertiaire) : il déclare les surfaces et les consommations des parties communes (chaufferie collective, éclairage des halls, ascenseurs, climatisation centralisée).
• Le preneur / exploitant : il déclare les surfaces privatives et les consommations d'énergies dont il a la maîtrise (électricité spécifique, gaz d'un sous-compteur, vapeur d'un réseau privé).

La règle est simple : chaque énergie consommée est déclarée par celui qui paie la facture. La répartition est cadrée par le bail (clause Éco Énergie Tertiaire, recommandée par l'IFPEB) ou, à défaut, par accord écrit entre bailleur et preneur.

Cas du local en copropriété

Quand un local tertiaire (cabinet, agence bancaire, commerce de pied d'immeuble) appartient à un copropriétaire mais est exploité par un locataire, les deux peuvent être amenés à déclarer : le syndic pour la quote-part chauffage collectif via la copropriété, l'exploitant pour son électricité spécifique. La plateforme gère le rattachement d'EFA partagées entre plusieurs comptes utilisateurs.

Activités exclues

Sont hors champ : les bâtiments industriels (process), les lieux de culte, les bâtiments de défense/sécurité intérieure, et les constructions provisoires (< 2 ans). Un bâtiment mixte industriel/tertiaire ne déclare que la partie tertiaire si elle excède 1 000 m².

L'inscription se fait sur operat.ademe.fr via le bouton « S'inscrire » en haut à droite. La plateforme propose trois modes d'authentification depuis la refonte 2024 :

• FranceConnect+ (recommandé) — authentification renforcée par identité numérique (La Poste, France Identité). Nécessaire pour signer électroniquement l'attestation annuelle.
• Cerbère — le compte d'identification du Ministère de la Transition Écologique, utilisé par les agents publics et certaines collectivités.
• Email + mot de passe — mode classique, suffisant pour la déclaration mais sans signature renforcée.

Rattachement à une structure assujettie

À la première connexion, l'utilisateur saisit le SIRET de la structure qu'il représente. OPERAT interroge la base SIRENE de l'INSEE en temps réel pour vérifier l'existence et préremplir raison sociale, adresse et code NAF. Pour une structure sans SIRET (association non immatriculée, État, copropriété sans SIRET), il existe une procédure dérogatoire avec saisie manuelle et justificatif PDF.

Droits multi-utilisateurs

Un même assujetti peut déléguer la saisie à plusieurs personnes (gestionnaire de patrimoine, AMO énergie, bureau d'études) via trois niveaux de droits :

• Administrateur structure : pleins pouvoirs, peut ajouter ou retirer des utilisateurs.
• Déclarant : peut créer, modifier et soumettre des déclarations.
• Consultation : lecture seule du tableau de bord.

Un prestataire externe (énergéticien, property manager) peut être rattaché simultanément à plusieurs structures clientes via un seul compte utilisateur — c'est le mode classique des mandats de déclaration.

L'erreur la plus coûteuse est de se connecter à OPERAT sans avoir consolidé les données en amont. La plateforme n'est pas conçue pour la collecte : elle attend des données déjà nettoyées. Préparez quatre catégories.

Surfaces

La surface de référence est la SUBL — Surface Utile Brute Locative (parfois appelée Surface Utile Brute). Elle inclut les surfaces de bureaux, circulations privatives, sanitaires, locaux techniques internes. Elle exclut les parkings extérieurs, terrasses non couvertes, et trémies d'ascenseur. Pour un immeuble en multi-locataires, déclarer séparément les surfaces privatives par preneur et les surfaces communes.

Activités CSV ADEME

Chaque EFA est qualifiée par une ou plusieurs activités issues de la nomenclature CSV ADEME : bureaux open space, bureaux flex office, commerce alimentaire, logistique sous température dirigée, enseignement primaire, EHPAD, hôpital MCO, etc. Le choix de l'activité conditionne la valeur absolue cible (méthode Cabs) — une mauvaise catégorisation décale toute la trajectoire 2030.

Factures énergie

Les consommations sont à fournir en énergie finale, par vecteur :

• Électricité — kWh élec, relevés annuels ou postes tarifaires.
• Gaz naturel — kWh PCI (Pouvoir Calorifique Inférieur), conformément à l'arrêté Méthode.
• Réseau de chaleur / vapeur — kWh PCS (Pouvoir Calorifique Supérieur) selon contrat.
• Fioul, propane, biomasse, hydrogène — kWh PCI.

Idéalement, collectez les factures depuis 2010 : la baseline (année de référence) peut être choisie librement entre 2010 et 2022 sous réserve d'être documentée par les factures de l'année concernée.

Indicateurs d'intensité d'usage

Pour les modulations climatiques et d'occupation : nombre d'occupants, postes de travail, heures d'ouverture hebdomadaires, taux d'occupation moyen. Ces données alimentent les coefficients Tmod (modulation usage) intégrés à la plateforme.

Le rythme de déclaration est annuel et calé sur l'année civile.

Le cycle N → N+1

• Année N : exploitation normale du bâtiment, relevés et factures collectés en continu.
• Janvier-août N+1 : consolidation interne (rapprochement factures/sous-comptages, vérification des surfaces, qualification des activités).
• Avant le 30 septembre N+1 : dépôt de la déclaration sur OPERAT, génération de l'accusé de réception électronique.

Échéances 2025-2026 en cours

• Déclaration 2025 (consommations 2024) : close depuis le 30 septembre 2025. Les retards sont désormais en mise en demeure.
• Déclaration 2026 (consommations 2025) : saisie ouverte depuis le 24 février 2026, dépôt avant le 30 septembre 2026.
• Déclaration 2027 (consommations 2026) : également date butoir 30 septembre 2027 — premier exercice où la conformité à la trajectoire -40 % vs baseline en 2030 sera évaluable sur 4 années glissantes.

Ne pas attendre septembre

La plateforme connaît un pic de saisie en septembre : 60 % des déclarations sont déposées dans les deux dernières semaines, ce qui provoque ralentissements, erreurs de validation, et impossibilité de joindre le support ADEME (de 48 h en mai à 3 semaines en septembre). Visez un dépôt en juin-juillet pour conserver une marge de correction.

Modifier une déclaration validée

Une déclaration validée peut être rouverte tant que la date butoir n'est pas dépassée. Après le 30 septembre, seule une demande motivée à l'ADEME (via le formulaire support OPERAT) permet de corriger une donnée brute — pas une modulation, qui devient figée.

La saisie se déroule en quatre étapes séquentielles. Chaque étape doit être validée avant de passer à la suivante.

Étape 1 — Bâtiments et EFA

Vous créez les EFA rattachées à votre structure. Une EFA correspond à un bâtiment ou groupe de bâtiments mitoyens, sur un même tènement foncier, hébergeant des activités tertiaires totalisant ≥ 1 000 m². Pour chaque EFA, saisir : adresse, coordonnées GPS (autocomplétées via API Adresse), SUBL globale, activités CSV par sous-zone, et indicateurs d'intensité (postes, heures, occupants).

Étape 2 — Consommations

Saisie année par année des consommations en énergie finale, par vecteur. Deux options : saisie manuelle (poste par poste) ou import CSV au format ADEME (recommandé pour > 5 EFA). Possibilité de déposer un fichier de preuve par vecteur (factures consolidées en PDF, attestation fournisseur, relevé annuel).

Étape 3 — Modulations

Deux familles de modulations s'appliquent.

• Modulations intégrées (automatiques) : Tmod climatique (rigueur de l'année par rapport à la station Météo-France), Tmod usage (intensité d'occupation).
• Modulations sur dossier technique (depuis décembre 2025) : Tmod technique, Tpat patrimonial (bâtiment classé, ABF), Tcout coût manifestement disproportionné (temps de retour > 10 ans pour les CAPEX nécessaires). Chacune exige un dossier PDF justifiant l'étude énergétique, le plan d'actions, et le chiffrage du surcoût.

Une modulation sans dossier chiffré est rejetée systématiquement par l'ADEME.

Étape 4 — Validation et accusé de réception

Relecture du tableau de synthèse (objectifs 2030/2040/2050, écart à la baseline, modulations appliquées), puis signature électronique. La plateforme génère un accusé de réception PDF horodaté et publie l'attestation numérique dans l'ENT. Conservez l'accusé : c'est la seule preuve opposable en cas de contestation administrative.

Certains montages immobiliers compliquent la saisie. Voici les patrons les plus fréquents.

Copropriété tertiaire

Quand un immeuble est en copropriété (cas fréquent des immeubles de bureaux haussmanniens), le syndic déclare les consommations des parties communes (chaufferie, ascenseurs, éclairage halls) sur une EFA dédiée. Chaque copropriétaire déclare séparément ses lots si leur surface cumulée dépasse 1 000 m². Anticipez : un syndic peu sensibilisé peut bloquer la déclaration de la copropriété entière.

Bail commercial 3-6-9

Le bail commercial standard ne prévoit pas explicitement la répartition des obligations Éco Énergie Tertiaire. Depuis 2023, l'IFPEB publie une clause type à insérer en annexe : elle attribue au bailleur la déclaration des consommations du clos-couvert (chauffage central, ECS centralisée) et au preneur la déclaration de l'électricité spécifique et de tout sous-compteur privatif. Avant de déclarer, vérifiez l'existence d'un accord écrit — l'absence d'accord est une source classique de double déclaration.

Locations mixtes

Un même immeuble peut héberger plusieurs preneurs sur des EFA différentes (un siège d'entreprise + un commerce + un restaurant interentreprises). Chaque preneur déclare son périmètre, mais la surface totale du bâtiment est ressaisie par le bailleur (pour la trajectoire globale). OPERAT recoupe les surfaces : une incohérence > 5 % entre déclarations déclenche un signalement automatique.

Établissements de santé et EHPAD

Les hôpitaux MCO et EHPAD ont des activités CSV spécifiques (« Santé — MCO », « EHPAD », « Centre de soins de suite »). Les valeurs absolues 2030 leur sont propres et tiennent compte de l'occupation 24/7 et de la production d'air médical. Les CHU multi-bâtiments déclarent chaque bâtiment en EFA séparée si la SUBL bâtimentaire dépasse 1 000 m².

Sous-comptage absent

Quand aucun sous-compteur n'est disponible (cas fréquent dans les centres commerciaux anciens), la plateforme accepte une estimation par ratios génériques ADEME — mais cette estimation interdit toute modulation Tmod et plafonne la flexibilité de la déclaration. Installez du sous-comptage électrique avant 2027 pour pouvoir défendre des modulations sur les exercices suivants.

Selon les retours ADEME 2024, 30 % des déclarations ont été marquées « données partielles » ou rejetées. Cinq causes dominent.

1. Confusion PCI / PCS sur le gaz

Les factures de gaz GRDF affichent par défaut le PCS (Pouvoir Calorifique Supérieur). OPERAT attend du PCI (PCS × 0,9). Importer la valeur PCS directement surestime de ~11 % la consommation gaz, ce qui rend la baseline artificiellement haute et la trajectoire trop confortable — risque de rejet en contrôle a posteriori.

2. Activité CSV mal choisie

Déclarer un open space technique en « Bureaux flex office » au lieu de « Bureaux paysagers » change la cible Cabs 2030 de 15-20 kWh EF/m²/an. Référez-vous à la nomenclature CSV ADEME publiée avec l'arrêté Valeurs Absolues VI et, en cas de doute, déclarez l'activité dominante (≥ 50 % de la SUBL) et utilisez les sous-zones pour les usages annexes.

3. Oubli des surfaces communes

Un immeuble multi-locataires dont chaque preneur déclare seulement sa surface privative oublie systématiquement les halls, circulations communes, sanitaires partagés. Or ces surfaces consomment de l'éclairage et de la climatisation. Solution : faire porter la surface commune par le bailleur sur une EFA dédiée.

4. Modulations Tmod sans justification chiffrée

Une demande de modulation Tmod technique avec un dossier qualitatif (« nous n'avons pas pu isoler la toiture car ABF s'y oppose ») est rejetée. Le dossier doit contenir : audit énergétique conforme à la norme EN 16247, plan d'actions chiffré, devis CAPEX, temps de retour calculé, et — pour Tpat — courrier ABF ou DRAC. Pour Tcout, le temps de retour brut doit dépasser 10 ans sur les actions résiduelles nécessaires pour atteindre l'objectif.

5. Baseline choisie sans recul

La tentation est de choisir l'année la plus consommatrice entre 2010 et 2022 pour gonfler la baseline. Mais cette stratégie est risquée si la consommation N'EST PAS représentative (panne chaufferie, hiver atypique). Préférez une année médiane 2014-2017 documentée par factures complètes — elle est plus défendable en cas de contrôle. La baseline est figée à vie une fois validée : changer d'année implique de refaire toute la déclaration historique.

Après dépôt, ne fermez pas l'onglet trop vite. Quatre vérifications sont à effectuer dans la semaine.

Tableau de bord ENT

Votre Espace Numérique Tertiaire affiche, pour chaque EFA : la baseline figée, la consommation N en énergie finale, l'écart vs objectif 2030, l'écart vs valeur absolue Cabs, et le statut public / non public de l'attestation. Vérifiez qu'aucun indicateur n'est en rouge ou marqué « données partielles ».

Statut public ou non public

Depuis l'arrêté du 1er août 2025, l'attestation est par défaut non publique jusqu'au 1er juillet 2026, puis bascule automatiquement en public — c'est-à-dire opposable à des tiers (acquéreurs, locataires, banques) et affichée sur un registre national consultable. Vous pouvez demander manuellement la publication anticipée si la trajectoire est favorable.

Téléchargement de l'accusé de réception

L'accusé PDF est généré au moment de la validation. Sauvegardez-le hors plateforme (espace de stockage interne, GED). C'est la pièce qui prouve, en cas de contrôle ou litige bail, que vous avez bien rempli votre obligation à date.

Plan d'action 2026-2027

L'écart entre votre consommation N et votre cible 2030 vous indique l'effort restant. Si l'écart est > 25 %, lancez sans attendre un audit énergétique et chiffrez un plan d'actions. À 4 ans de l'échéance 2030, les CAPEX lourds (rénovation enveloppe, changement chaufferie) deviennent difficiles à programmer.

Sanctions en cas de défaut

Le non-respect des obligations expose à :

• Mise en demeure de l'autorité administrative (préfet) avec délai de régularisation de 3 mois.
• Amende administrative : 1 500 € pour les personnes physiques, 7 500 € pour les personnes morales (par EFA et par défaut, cumulable).
• Name & shame : publication du nom de la structure défaillante sur le registre national prévu à l'article L. 174-1 du CCH, accessible publiquement et indexable par les moteurs de recherche.

Le risque réputationnel du name & shame est aujourd'hui le plus mobilisateur : un nom dans le registre est repéré par les agences de notation extra-financière (ISR, CSRD) et par les acquéreurs en due diligence immobilière.